Długo wyczekiwana nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stała się faktem. 24 września 2023r. weszły w życie przepisy nazywane niekiedy „rewolucją w planowaniu przestrzennym”.

 

Do najważniejszych zmian tej rewolucji można zaliczyć:

  • wprowadzenia planu ogólnego gminy w zamian za studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
  • wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego, będącego swoistą umową pomiędzy inwestorem a gminą,
  • zmiany w procedurze wydawania decyzji o warunkach zabudowy,
  • stworzenie Rejestru Urbanistycznego jako nieodpłatnego narzędzia dostępnego dla wszystkich,
  • zwiększenie i uproszczenie partycypacji społecznej.

Nowelizacja ustawy wprowadza szereg nowych narzędzi planistycznych. Jednym z nich jest plan ogólny gminy - do końca 2025 roku wszystkie jednostki zostały zobowiązane do jego uchwalenia. 22 grudnia 2023r. ukazało się Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Rozporządzenie to określa charakterystykę stref planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, a także sposób:

  1. obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych,
  2. tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych,
  3. przygotowania projektu planu ogólnego gminy,
  4. stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych,
  5. dokumentowania prac planistycznych w zakresie planu ogólnego gminy,
  6. wydawania wypisów i wyrysów z planu ogólnego gminy.

 

Zgodnie z rozporządzeniem, plan ogólny gminy będzie się dzielił na strefy planistyczne, do których zalicza się:

  1. strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
  2. strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
  3. strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową,
  4. strefę usługową,
  5. strefę handlu wielkopowierzchniowego ,
  6. strefę gospodarczą,
  7. strefę produkcji rolniczej,
  8. strefę infrastrukturalną,
  9. strefę zieleni i rekreacji,
  10. strefę cmentarzy,
  11. strefę górnictwa,
  12. strefę otwartą,
  13. strefę komunikacyjną.

Strefy te będą wypełniały cały plan gminy, wskazując przy tym ramowe kierunki zagospodarowania danego terenu.

Plan ogólny gminy stanie się aktem prawa miejscowego – to znaczy, że w przeciwieństwie do studium – będzie posiadał moc prawną. W wyniku tego pozostałe narzędzia, takie jak zintegrowany plan inwestycyjny i decyzja o warunkach zabudowy, będą musiały być tożsame z jego zapisami.

Oprócz katalogu stref planistycznych, rozporządzenie również ściśle określa sposób obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową i liczone jest na podstawie wzoru:

ZAP = M20 − PUM0/P20

gdzie:

ZAP – oznacza zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową,

M20 – oznacza prognozowaną liczbę mieszkańców gminy w oparciu o dane udostępniane przez statystykę publiczną, powiększoną o 5%,

PUM0 – oznacza łączną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie zgodną z najnowszymi danymi,

P20 – oznacza prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca, obliczaną zgodnie z jednym ze wzorów:

P20 = 3P0 − 2P−10
P20 = 2P0 − P−20

gdzie:

P0 – oznacza powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodną z najnowszymi danymi,

P−10 – oznacza powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodną z danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną, według stanu na 10 lat przed rokiem, z którego pochodzą najnowsze dane,

P−20 – oznacza powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodną z danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną, według stanu na 20 lat przed rokiem, z którego pochodzą najnowsze dane.

Wskaźnik zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie ma na celu skorelowanie ilości terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w stosunku do rzeczywistego zapotrzebowania, występującego w danej gminie.

Oprócz wskaźników, rozporządzenie dodatkowo ściśle określa sposób oznaczenia i prezentacji danych przestrzennych, sposoby dokumentowania prac planistycznych oraz wydawania wypisów i wyrysów.

Warto zaznaczyć, że na obecną chwilę opublikowano dodatkowo kilka rozporządzeń dotyczących nowelizacji ustawy:

  • Rozporządzenie w sprawie wzoru formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego,
  • Rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie zbiorów danych przestrzennych oraz metadanych w zakresie zagospodarowania przestrzennego.

Pozostałe rozporządzenia są obecnie w trakcie procedowania:

  • Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • Rozporządzenie w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy,
  • Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy.

Celem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było uproszczenie procedur planistycznych w gminach. Jak można zauważyć, gminy stoją przed wielkim wyzwaniem – muszą dostosować swoją politykę przestrzenną do nowych realiów, a to wszystko w stosunkowo niewielkim czasie i z ograniczonym budżetem. Wielu specjalistów wskazuje na dodatkowy problem, z którym będą musiały zmierzyć się gminy: już dzisiaj podnoszony jest głos, iż na rynku zabraknie specjalistów-urbanistów, a stawki rynkowe tych dostępnych będą zawyżane.

Warto zaznaczyć, że wiele jednostek będzie poszukiwało zewnętrznego wsparcia w zakresie tworzenia nowej dokumentacji. Wychodząc na przeciw tym oczekiwaniom, FRDL organizuje już po raz trzeci Kurs: Kompendium wiedzy z zakresu planowania przestrzennego z uwzględnieniem zmian z 2023 r.

Podczas trzech dni trener – Marcin Rosegnal – szczegółowo zaznajomi Państwa z założeniami reformy, przeanalizuje rozporządzenia i wskaże praktyczne wskazówki, jakie kroki należy podjąć, by rewolucja w planowaniu przestrzennym wpłynęła pozytywnie a nie negatywnie na Państwa jednostkę. Szczegółowe informacje znajdują się pod linkiem: https://frdl.org.pl/tematy/nieruchomosci-zagospodarowanie-przestrzenne-budownictwo/planowanie-przestrzenne-5/70678.

Już dziś zapraszamy Państwa do zarezerwowania czasu i udziału w Kursie!