Gmina i Skarb Państwa jako strona umowy najmu lokalu mieszkalnego, z uwzględnieniem szczególnych regulacji wynikających ze stanu epidemii

Przybliżenie i omówienie praktycznych problemów związanych z przygotowywaniem i realizowaniem umów najmu lokali mieszkalnych z publicznego zasobu nieruchomości. Szczególny nacisk zostanie położony na prezentację aktualnych uregulowań prawnych oraz najnowszego orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego.

Na szkoleniu zostaną przedstawione i omówione – w zakresie dotyczącym najmu lokali mieszkalnych - szczególne regulacje wynikających z ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, jak również przepisy które zawiera tzw. tarcza antykryzysowa 2.0 (ustawy o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2).

1. Najem lokali mieszkalnych z zasobu publicznego – uprawnienia i obowiązki gminy i Skarbu Państwa jako wynajmującego:

• Istotne postanowienia umowy najmu lokalu mieszkalnego w świetle przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów;
• Wstąpienie w stosunek najmu – omówienie zasad funkcjonowania tej instytucji oraz jej skutków w zakresie praw i obowiązków gminy;
• Nawiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego w czasie trwania małżeństwa – skutki prawne i konsekwencje dla gminy i Skarbu Państwa jako wynajmującego;
• Jaki jest status prawny małżonka i bliskich najemcy? Czy są oni najemcami, lokatorami, osobami uprawnionymi do przebywania w lokalu i jakie są prawne konsekwencje przyporządkowania do każdej z wymienionych kategorii;
• Rozwód, podział majątku, orzeczenie o sposobie korzystania ze wspólnego lokalu po rozwodzie – konsekwencje w sferze praw i obowiązków najemcy lokalu;
• Cesja praw i obowiązków najemcy lokalu. Prawna dopuszczalność, konsekwencje i rekomendowane kierunki działania gminy i Skarbu Państwa jako wynajmującego;
• Najem okazjonalny według aktualnej praktyki i orzecznictwa.

1. Postanowienia i zagadnienia, na które warto zwrócić uwagę przygotowując umowę najmu lokali mieszkalnych. Omówienie z przytoczeniem orzecznictwa sądów powszechnych i aktualnej praktyki:

• Oznaczanie stron w umowie oraz wskazanie adresów dla doręczeń;
• Ustalenia stron w zakresie obiegu korespondencji w toku wykonywania umowy najmu i ustalenie prawidłowego doręczenia nieodebranej korespondencji;
• Postanowienia dotyczące wygaśnięcia lub kontynuacji najmu w przypadku śmierci najemcy;
• Ustalenia w zakresie sposobu korzystania z lokalu oraz celu najmu czy rodzaju działalności jaka ma być prowadzona w lokalu – pożytki z lokalu stanowiące podstawę do potencjalnego zakwalifikowania umowy jako dzierżawy;
• Tryb, terminy i dokumentacja dotycząca wydania lokalu najemcy oraz przejęcia władania lokalem po wygaśnięciu najmu;
• Dopuszczalność ponoszenia nakładów na lokal, tryb ewentualnego zatwierdzania nakładów przez właściciela, sposób rozliczenia poniesionych nakładów po zakończeniu umowy.

1. Zakończenie stosunku prawnego najmu lokalu oraz jego następstwa:

• Tryb, termin i podstawy prawne wypowiedzenia umowy najmu, w szczególności w zakresie umowy najmu na czas oznaczony;
• Władanie lokalem po rozwiązaniu umowy najmu; wynagrodzenie czy odszkodowanie za korzystanie z lokalu? Zasady obliczania, dochodzenia zapłaty oraz terminy przedawnień;
• Aktualna praktyka i orzecznictwo w zakresie ustalania odpowiedzialności właściciela za zwrot nakładów na rzecz najętą. Analiza odpowiedzialności za zwrot nakładów w kontekście posiadania w dobrej i złej wierze oraz w świetle przepisów szczególnych.

1. Najem lokalu mieszkalnego z zasobów publicznych w świetle regulacji szczególnych obowiązujących w związku ze stanem epidemii – przedstawienie i omówienie przepisów oraz aktualnej praktyki ich stosowania:

• Czy stan epidemii jest siłą wyższą? Wpływ stanu epidemii na zdolność stron do wykonywania zobowiązań wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego;
• Stan epidemii i wynikające z niego konsekwencje jako podstawy do dokonania przez sąd modyfikacji umowy najmu w trybie klauzuli rebus sic stantibus (art. 357¹ k.c.);
• Ustawowe wydłużenie czasu trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego. Omówienie regulacji szczególnych oraz warunków formalnych, jakie muszą spełnić strony umowy w celu osiągnięcia zamierzonego skutku prawnego;
• Procedura zawieszenia płatności czynszu najmu. Podstawy prawne odraczania, umarzania i rozkładania na raty wymagalnych należności wynikających z najmu lokalu;
• Wpływ stanu epidemii na postępowania sądowe o zapłatę należności z tytułu najmu lokalu oraz na postępowania egzekucyjne, w tym eksmisje z lokali;
• Czy stan epidemii powoduje zawieszenie biegu terminów przedawnienia roszczeń wynikających z umowy najmu? Czy w aktualnej sytuacji należy kierować do sądu pozwy z umowy najmu czy też można wstrzymać takie czynności?

Szkolenie jest skierowane przede wszystkim do pracowników samorządu terytorialnego, w szczególności zaś pracowników urzędów gmin i urzędów miast zajmujących się czynnościami z zakresu konstruowania i wykonywania umów najmów lokali mieszkalnych.

doświadczony trener, od 2008 roku prowadzi wysoko oceniane szkolenia z zakresu gospodarki nieruchomościami publicznymi i obrotu nieruchomościami. Absolwent aplikacji sądowej. Autor kilkudziesięciu publikacji z zakresu gospodarowania nieruchomościami publicznymi, cywilno-prawnych aspektów obrotu nieruchomościami i zamówień publicznych.