Najczęstsze błędy i nieprawidłowości przy udzielaniu i dochodzeniu zwrotu bonifikaty od ceny zbycia w gospodarce nieruchomościami publicznymi

Bonifikata to nic innego jak upust cenowy wobec nominalnej wartości nieruchomości kupowanej od gminy w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i jest to forma pomocy udzielanej mieszkańcom przez samorząd. Problemy praktyczne związane z wysokością i warunkami udzielania bonifikaty zaczynają się już na etapie tworzenia aktów prawa miejscowego (uchwały lub zarządzenia). Proponujemy Państwu udział w zajęciach podczas, których przeanalizujemy zagadnienia związane z udzielaniem i dochodzeniem zwrotu bonifikaty za zakup nieruchomości, z zapisami, które powinny znaleźć się w uchwale lub wprowadzaniem zmian do zapisów już w istniejących aktach. Za podstawę omawianych zagadnień będzie służyć aktualne orzecznictwo sądów oraz wystąpienia właściwych organów nadzoru i kontroli, w tym w szczególności informacja o wynikach kontroli NIK obejmującej sprzedaż przez gminy komunalnych lokali mieszkalnych (LBY.430.006.2020). Zajęcia prowadzone będą w formie warsztatów, co pozwoli na przedstawienie istotnych zagadnień w ujęciu praktycznym, na podstawie stanów faktycznych objętych omawianymi wyrokami.

• Zdobycie, uzupełnienie i uprządkowanie wiedzy z zakresu bonifikaty stosowanej w gospodarce nieruchomościami publicznymi.
• Omówienie wątpliwości dotyczących przesłanek i zasad udzielania bonifikaty.
• Omówienie zasad dochodzenia zwrotu należności z tytułu bonifikaty.
• Wskazanie i omówienie najczęściej popełnianych błędów i nieprawidłowości stwierdzanych przez sądy powszechne i Sąd Najwyższy, a także przez RIO i wojewodów w obszarze udzielania i żądania zwrotu bonifikaty od ceny zbycia nieruchomości.
• Poznanie odpowiedzi między innymi na pytanie:

- W jaki sposób zmieniać uchwały w zakresie obniżania stawki bonifikaty?
- Jak stosować zmieniane stawki bonifikaty do spraw będących w toku?

1. Podstawowe reguły interpretacyjne związane z bonifikatą od ceny zbycia nieruchomości:

• Zasada zapłaty pełnej ceny za nieruchomość i udzielenie bonifikaty jako wyjątek od tej zasady.
• Zasada zwrotu bonifikaty i kwalifikacja wyjątków od zasady zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie. Odstąpienie od żądania bonifikaty. Jakie przesłanki są wystarczające do podjęcia decyzji o odstąpieniu i jak musi wyglądać procedura współdziałania organów gminy?
• Zasada waloryzacji kwoty równej udzielonej bonifikacie. Omówienie aktualnie obowiązujących zasad i najnowszego orzecznictwa.
• Zasada udzielania bonifikaty za zgodą lub na podstawie uchwały właściwego organu.

2. Uchwała lub zarządzenie o zasadach udzielania bonifikat – problemy praktyczne:

• Jak budować akty prawa miejscowego dotyczące bonifikat?
• Jakich warunków oraz ograniczeń przedmiotowych i podmiotowych nie może zawierać uchwała?
• W jaki sposób zmieniać uchwały w zakresie obniżania stawki bonifikaty i jak zmiany będą stosowane do spraw będących w toku?

3. Wątpliwości praktyczne dotyczące przesłanek i zasad udzielania bonifikaty.

• Dopuszczalność udzielenia bonifikaty przy trybach zbycia innych niż zbywanie bez przetargu. Czy istnieje do tego podstawa prawna?
• Obowiązkowa bonifikata przy zbyciu nieruchomości zabytkowej. W jakich przypadkach należy zastosować bonifikatę i czy można żądać jej zwrotu? Jak definiować zwrot nieruchomość wpisana do rejestru zabytków: czy część nieruchomości czy np. zabytkowy park pałacowy musi zbyć objęty bonifikatą?
• Osoba bliska a obowiązek zwrotu bonifikaty. Kto jest a kto nie jest osobą bliską i czy rodzaj umowy zawartej między osobami bliskimi ma znaczenie dla zwrotu bonifikaty?
• Problem dziedziczenia obowiązku zwrotu bonifikaty. Prezentacja najnowszych orzeczeń SN.

4. Dochodzenie zwrotu należności z tytułu bonifikaty w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

• Przeznaczenie nieruchomości na inny cel niż uzasadniający udzielenie bonifikaty. Omówienie aktualnego orzecznictwa sądów w zakresie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości zakupionych z bonifikatą.
• Zbycie nieruchomości/lokalu w drodze umowy zamiany a żądanie zwrotu bonifikaty. Czy każda umowa zamiany uniemożliwia wezwanie do zwrotu bonifikaty?
• Przeznaczenie części środków ze sprzedaży lokalu na nabycie innego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej. Wydatki na remont, spłatę kredytu, umowy rezerwacyjne i deweloperskie a obowiązek żądania zwrotu bonifikaty. Prezentacja aktualnego orzecznictwa.
• Tryb dochodzenia zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie; Jaki jest cel i znaczenie prawne żądania zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie? Dlaczego organ nie powinien wykonywać działań zmierzających do zwrotu w terminie 12 miesięcy od zbycia nieruchomości?
• Przedawnienie roszczenia obejmującego zwrot udzielonej bonifikaty. W jaki sposób zapobiec przedawnieniu należności gminy i jakie czynności zawieszają lub przerywają bieg tego przedawnienia.
• Sposoby zabezpieczenia zwrotu bonifikaty – w tym w szczególności poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej.
• Umorzenie, rozłożenia na raty bądź odroczenia spłaty należności obejmującej kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Pracownicy urzędów gmin i urzędów miast zajmujących się udzielaniem i dochodzeniem zwrotu bonifikat przy zbywaniu nieruchomości publicznych.

Doświadczony trener, od 2008 roku prowadzi wysoko oceniane szkolenia z zakresu gospodarki nieruchomościami publicznymi i obrotu nieruchomościami. Absolwent aplikacji sądowej. Autor kilkudziesięciu publikacji z zakresu gospodarowania nieruchomościami publicznymi, cywilno-prawnych aspektów obrotu nieruchomościami i zamówień publicznych.