Umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych – kompendium wiedzy administratora nieruchomości publicznych

Podczas szkolenia dokładnie przeanalizujemy procedury zawierania umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, a także przedstawione zastaną formy ochrony praw lokatorów lokali mieszkalnych. Przedstawimy również prawa i obowiązki stron umów najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych oraz w jaki sposób zarządca budynku powinien zapobiegać powstawaniu zadłużeniom lokali. Prowadzący, oprócz analizy regulacji prawnych, przedstawi jak należycie stosować przepisy oraz przekaże cenne wskazówki i podpowiedzi, jak realizować obowiązki prawne.

• Przedstawienie pracownikom urzędów gmin, zarządcom i administratorom komunalnych budynków mieszkalnych obowiązków gminy w zakresie najmu mieszkań komunalnych, na podstawie wybranych przepisów prawa w szczególności prawa cywilnego. 

• Przekazanie informacji o obowiązkach stron umowy najmu. 

• Omówienie problematyki przeciwdziałania zadłużeniu czynszowemu oraz form pomocy dłużnikom w spłacie ciążącego na nich zadłużeniu czynszowym. 

• Wskazanie najczęstszych przypadków na naruszania Regulaminu Porządkowego, który może być podstawą wypowiedzenia najemcom umów najmu. 

• Poznanie odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości.

• Uzyskanie odpowiedzi na pytania:

 Jaka jest różnica między rozwiązaniem, a wypowiedzeniem umowy najmu?

 Kiedy należy naliczać odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu?

 Jakie obowiązki wynikające z Ustawy – Prawo Budowlane, muszą wykonywać zarządzający komunalnymi mieszkalnymi?

 Jak rozliczać opłaty niezależne od właściciela?

 Jak należy aneksować umowy najmu?

 W jaki sposób Regulamin Porządku Domowego ułatwia podejmowanie działań wobec użytkowników lokali utrudniających innym osobom korzystanie z ich lokali? 

 Jakie są formy ochrony praw lokatorów lokali mieszkalnych?

 Jakie są zasady zawarcia kolejnej umowy najmu socjalnego lokalu?

1. Uwarunkowania prawne najmu: 

• Podstawy prawne zawierania umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych,

• Definicja najmu z Ustawy – Kodeks Cywilny.

• Ustawowe obowiązki najemcy lokalu. 

• Obowiązki właściciela/zarządcy budynków mieszkalnych,

• Pobór i zwrot kaucji mieszkaniowej. 

• Ustalanie czynszu/odszkodowań za bezumowne zajmowanie lokalu.

• Wybrane zagadnienia prawa sąsiedzkiego.

• Udostępnianie lokalu dla potrzeb zarządcy budynku. 

2. Najem lokali mieszkalnych:

• Zadania gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

• Podstawy prawne i formy ochrony praw lokatorów.

• Warunki ubiegania się o zawarcie umowy najmu komunalnego lokalu mieszkalnego.

• Umowy najmu na czas nieoznaczony w tym umowy zawierane po dniu 21 kwietnia 2019 roku.

• Najem socjalny lokalu i wymogi zawarcia kolejnej umowy na czas oznaczony.

• Najem lokalu zamiennego na czas oznaczony i na czas nieoznaczony.

• Zawarcie umowy najmu przez małżonków. 

• Zasady wstąpienia w stosunek najmu.

3. Najem lokali użytkowych: 

• Konkursy na najem lokali użytkowych.

• Zasady zawierania i ustalania stawek czynszu za najem lokali użytkowych.

• Porozumienia remontowe lokali użytkowych.

• Podnajem lokali użytkowych.

• Podstawy prawne wypowiedzenia umowy najmu komunalnego lokalu mieszkalnego oraz umowy zawartej na czas oznaczony.

• Podnajem lokalu bez zgody wynajmującego.

4. Opłaty za korzystanie z lokalu: 

• Definicja opłat niezależnych od właściciela.

• Podstawy prawne rozliczań opłat niezależnych od właściciela.

• Regulamin windykacji należności czynszowych.

5. Regulamin porządku domowego w umowach najmu: 

• Definicja i podstawy prawne Regulaminu Porządku Domowego. 

• Organy uprawnione do przycięcia Regulaminu Porządku Domowego w budynkach komunalnych oraz Skarbu Państwa.

• Zakres obowiązywania Regulaminu Porządku Domowego: lokale mieszkalne, lokale użytkowe, pomieszczenia ogólnodostępne i tereny przynależne do budynku.

• Najczęstsze uciążliwości podczas korzystania z lokali: hałas, zwierzęta domowe, działalność gospodarcza w lokalu, zapachy i bezpieczeństwo sanitarne.

• Wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

• Skutki prawne nieprzestrzegania Regulaminu porządku domowego.

6. Pytania i odpowiedzi.

Na zajęcia zapraszamy przede wszystkim pracowników urzędów gmin i jednostek organizacyjnych gmin zarządzających mieszkaniowymi zasobami gmin. Szkolenie polecane jest również dla zarządców i administratorów komunalnych budynków mieszkalnych.

Absolwent Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe na Uniwersytecie Warmińsko - Mazurskim w zakresie szacowania nieruchomości, a także studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Od 1991 roku zatrudniony w urzędach gmin, gdzie zawodowo odpowiadał za zarządzanie mieniem komunalnym między innymi placówkami oświatowymi oraz komunalnymi budynkami mieszkalnymi. Do obowiązków należało między innymi gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, ustalanie opłat za korzystanie z mieszkań komunalnych w tym także przygotowywanie różnego rodzaju umów, uchwał, zarządzeń i regulaminów. W latach 2008 – 2010 oraz od 2017 do 2023 roku Członek Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Górczewska”. Od maja 2011 roku w ramach Instytutu Aktywizacji Zawodowej Rynku Nieruchomości TRANSFER uczestniczy w udzielaniu bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości. Prowadzący wykłady dotyczące ustroju i funkcjonowania samorządu terytorialnego, administracji publicznej, a w szczególności gminnej gospodarki mieszkaniowej.